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ZIA: Klimaziele auf wirtschaftliche Weise erreichen

Die deutsche Bundesregierung hat für das Jahr 2050 das Ziel eines nahezu klimaneutralen Immobilienbestands ausgegeben. Der ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss vermittelt zwischen politischer Vision und immobilienwirtschaftlicher Machbarkeit. Ein neues Positionspapier unterbreitet Lösungsvorschläge und regt in einigen Grundsatzfragen zum Umdenken an.

Das deutsche Energieeinsparrecht regelt die energetischen Anforderungen an Gebäude, ohne in ausreichendem Maß zwischen Wohnimmobilien und den unterschiedlichen Typen von Wirtschaftsimmobilien zu unterscheiden. Die Schwerpunkte liegen auf der Reduzierung des Primärenergiebedarfs, einem energiesparenden Wärmeschutz sowie einer energieeffizienten Anlagetechnik in Gebäuden. Die Folgen dieser energiepolitischen Agenda sind heute schon zu erkennen: Der Gesetzgeber definiert Grenzwerte, die sich an fiktiven Referenzgebäuden orientieren und in der gewerblichen Immobilienwelt überhaupt nicht oder nicht auf wirtschaftliche Weise erreicht werden können – erst Recht nicht in der ambitionierten Fernsicht bis ins Jahr 2050.

CO2 Ausstoß sollte die leitende Kennzahl sein

Der ZIA hat vor diesem Hintergrund ein detailliertes Positionspapier veröffentlicht. Es trägt den Titel „Alternativvorschläge für eine nachhaltige, energiepolitische Entwicklung im Sinne des Klimaschutzes und der Ressourcenschonung“. Das Dokument zeigt auf, wie sich Immobilienwirtschaft und Energiepolitik miteinander verbinden lassen. Ein Kernvorschlag ist, die energetische Performance eines Gebäudes nicht mehr wie oben skizziert an ihrem Energiebedarf zu messen, sondern am CO2-Ausstoß einer Immobilie, eines Quartiers oder eines Immobilienportfolios. Mit diesem Ansatz lässt sich das sogenannte Verursacherprinzip auch auf die Immobilienwirtschaft anwenden. Denn für den Klimaschutz ist es letztlich entscheidend zu klären, welcher Verursacher für welche Klimabelastung verantwortlich ist und wie der Verursacher mit dieser Verantwortung umgeht. Das würde aus der Sicht der Immobilienwirtschaft einen klaren Paradigmenwechsel bedeuten, der die Handlungsfelder im Sinne des Klimaschutzes erweitert und den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit berücksichtigt. Die Orientierung am CO2-Ausstoß einer Immobilie ist darüber hinaus sinnvoll, da die Treibhausgas-Reduktionen in Tonnen bemessen werden. Gewicht ist für Verbraucher schlicht und einfach besser verständlich und vorstellbar - Primärenergie und ihr Verbrauch dagegen nicht.

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Der CO2-Ausstoß sollte auch für ganze Quartiere bilanziert werden können

Datentransparenz und Vergleichbarkeit herstellen

Über Verbräuche und Emissionen im Immobilienbestand zu berichten, stellt aktuell noch eine enorme Herausforderung dar. Diverse Daten fehlen entweder vollkommen oder sie lassen sich nur unter unverhältnismäßig großem Aufwand ermitteln. Aus datenschutzrechtlichen Gründen stehen bestimmte Informationen zur Performance eines Gebäudes sogar überhaupt nicht zur Verfügung. Unterschiedliche Vorgehensweisen bei der Datenermittlung verhindern zudem Vergleichbarkeit und Transparenz. Um die Energieeffizienz im Gebäudebestand zu erhöhen und dadurch die CO2-Emmissionen zu senken, ist ein strategisches Vorgehen von Immobilienwirtschaft und Politik unabdingbar. Datentransparenz sowie ein belastbares Benchmarking sind dafür Grundvoraussetzungen. Das ZIA-Nachhaltigkeitsbenchmarking ist dabei eine Leitlinie zur Weiterentwicklung, die über das singuläre Erfassen von Daten auf Objektebene hinausgeht und auch ganze Quartiere oder Immobilienportfolien in den Blick nimmt.

Nationale Klimadatenbank aufbauen

Sinnvoll wäre es insgesamt, den Vorschlägen der Europäischen Union zu folgen und eine nationale Datenbank zur Erhebung von Immobiliendaten einzurichten. Solche Lösungen gibt es bereits in Österreich und in Großbritannien sowie in Ansätzen auch in Dänemark. Auch in Deutschland können nur auf der Grundlage einer breiten Datenbasis sachgerechte Zielwerte definiert werden. Zwingend erforderlich ist es dabei, die unterschiedlichen Nutzungsarten wie Büro-, Einzelhandel-, Hotel- oder Logistikimmobilien zu differenzieren, aber auch andere Faktoren wie das Gebäudealter oder die Lage eines Objekts. Bei der Lieferung von Daten sieht der ZIA in erster Linie die Energieversorger und Netzbetreiber in der Pflicht. Die Digitalisierung und mit ihr neue, smarte Lösungen tragen in hohem Maß dazu bei, die beschriebene Datentransparenz und die deutschlandweite Bündelung aller Informationen in einer Datenbank zu erreichen.

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Der Immobilienbestand in Deutschland könnte über eine zentrale Datenbank analysiert werden

Bilanzierung auf Portfolio- und Quartiersebene ermöglichen

Im Zusammenhang der anzustrebenden Datentransparenz ist noch ein wichtiger Punkt zu ergänzen: Der deutsche Klimaschutzplan 2050 fordert klugerweise eine durchschnittliche Reduzierung des CO2 Ausstoßes im Immobilienbestand. Daraus sollte sich für Asset Manager in Deutschland ableiten lassen, die CO2 Performance ihrer Objekte mit Blick auf das verwaltete Gesamtportfolio zu bestimmen und diese nicht allein auf die Einzelimmobilien zu reduzieren. Auch ein quartiersbezogener Bilanzierungsansatz sollte in diesem Kontext möglich sein. Dieser Vorschlag kommt zum Beispiel Städten zugute, in denen verschiedene Immobilientypen wie Shopping Center, Wohnanlagen, Hotels und Bürogebäude einzelne Quartiere bilden. Wenn diese gemeinsam eine CO2 Bilanz bilden, kommt das Bemessungsverfahren unserer urbanen Wirklichkeit ein Stück näher.

Die ausgewählten Lösungsvorschläge aus dem genannten Positionspapier zeigen auf, dass der ZIA die energetische Optimierung des Immobilienbestands in Deutschland unterstützt und insofern auch die politischen Zielvisionen im Kern mitverfolgt. Allerdings ist gleichzeitig die Berücksichtigung wirtschaftlicher Grundsätze unabdingbar, um gemeinsam realistische Zielvorgaben zu formulieren.

Ein Beitrag von:

Thies Grothe, Abteilungsleiter Grundsatzfragen der Immobilienpolitik des ZIA

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